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        房地產救市不再扭捏,還能“撈回”幾家房企?

        房地產救市不再扭捏,還能“撈回”幾家房企?

        朱霄 2022-11-29
        朱霄
        20多年的房地產大周期接近尾聲,再疊加各種不可測的宏觀因素擾動,這樣的頹勢是很難靠“市場化”手段來轉危為安的,因為按照“市場化”的眼光,這些問題房企的“市場化”投資價值根本就寥寥。這一輪地產救市政策能撈回幾個問題房企,尚且難說,也許更明確的積極意義在于政策不再猶抱琵琶、半推半就了,穩住房地產已經是個不必諱言的現實任務。

        “證監會決定調整優化5項措施,支持房地產企業股權融資”這事有多隆重?新華社的公眾號都專門為此發了一篇,話題熱度迅速升溫,歡呼解放軍終于下場的有之,感慨房地產調控淪為畫餅的也有之,整體而言,越對房地產真熟悉的人似乎越謹慎樂觀。

        去年8月,我就表達過這樣的觀點,“這一輪出清后,應該會有資產的‘黃金坑’出現,十億國民總能支撐得起十萬億元的房地產年銷售規模,但那時的黃金坑不是指挑公司,而是挑項目。有些老板退場了,有些債權認栽了,固有的包袱被甩輕了,該付出代價的人也都付出代價了,利潤空間被砍到足夠誘人的水平了,真正的贏家也就可以進場掃貨了?!薄胺康禺a不死,但不少玩家,恐怕是要為房地產更好的明天做出犧牲甚至獻祭的?!?/p>

        事實證明,隨后這一年多確是個獻祭的過程,但獻祭的慘烈程度還是超過了我原本的預期。

        我現在對這場危機做個樸素的比喻,以前的房企是80塊錢的賬面負債,90塊錢的實際負債,撐著100塊的賬面資產,幻想著房子入市時其實能博120塊的公允價值。所以基于房價永續上漲的假設,杠桿越高越好,周轉越快越好。

        而官家是覺得你總幻想今天100塊的資產,明天就能升值到120塊,炒房炒地蔚然成風,讓實體經濟和社會和諧的運轉成本越來越高,此風斷不可長。一套組合拳下來,必須把升值信仰打掉。即便房企的賬面價值由100元下降到90元,企業還有20元權益可緩沖,損失部分讓欲壑難填、不知悔改的資本去愿賭服輸,縱使獻祭掉幾家,也是教化市場、匡正預期的必要代價。

        但不想資產泡沫如逆水行舟,不進則退,如果考慮賬面資產流動性和隱性負債顯性化,房企們真實的資不抵債程度遠超預期。一方面由于再融資失能,90塊的負債滾不下去了,不是初一還也得十五還。另一方面銷售崩盤后,非但幻想中的120塊資產公允價值成為泡影,若想馬上處置,100塊的賬面價值可能連70塊都回籠不到。僅獻祭老板身家和金融投機資本是不夠了,作為“好”債權人的購房者和銀行業也得放血割肉,市場主體信心盡失,惡性循環根本停不下來。

        所以如何破局呢?20多年的房地產大周期接近尾聲,再疊加各種不可測的宏觀因素擾動,這樣的頹勢是很難靠“市場化”手段來轉危為安的,因為按照“市場化”的眼光,這些問題房企的“市場化”投資價值根本就寥寥。

        目前各種融資利好的善政主要是作用于資產負債表右端,歸根結底還是要讓資產負債表左端穩住并活化。最理想的情況下,群眾需求復蘇,愿意以90塊錢買原本標價100塊的房子,心里美滋滋,卻也不指望以此炒房致富;老板們愿賭服輸,心甘情愿毀家紓難;金融投機資本為高風險偏好付出代價,多掉幾層皮;銀行貸款整體有驚無險,重新進入新陳代謝的穩定循環;經濟風險和道德風險都可控,整個屋子打掃干凈后,新資本再以REITs投資、新型城鎮化之類的概念進場,則又一輪繁榮且溫和的周期冉冉升起。

        只可惜形勢很少能這么恰到好處、妙到顛毫,矯枉過正、鞭長莫及才是常態。這一輪地產救市政策能撈回幾個問題房企,尚且難說,也許更明確的積極意義在于政策不再猶抱琵琶、半推半就了,穩住房地產已經是個不必諱言的現實任務。(財富中文網)

        作者朱霄為財富中文網專欄作家,任職于某券商金融衍生品部

        本內容為作者獨立觀點,不代表財富中文網立場。未經允許不得轉載。

        編輯:劉蘭香

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